退去時にオーナー様・管理会社様が頭を悩ませる問題のひとつが「原状回復費用の負担をどこまで借主に請求できるか」という点です。国土交通省のガイドラインでは借主と貸主の負担範囲が細かく定められていますが、現場ではトラブルになるケースが後を絶ちません。この記事では、原状回復費用の相場と負担の考え方を分かりやすくまとめます。
原状回復とは？基本的な考え方
原状回復とは、賃貸物件を退去する際に「入居時の状態に戻す」ことを指します。ただし、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による経年劣化・自然損耗は貸主負担、借主の過失・故意による損傷は借主負担と定められています。
つまり「普通に暮らしていてできた傷や汚れ」はオーナー様が負担するのが原則です。しかし実際の現場では、この線引きが曖昧なまま退去精算が行われ、後日トラブルに発展することが少なくありません。
借主負担になるケース・貸主負担になるケース
借主（入居者）の負担になる主な例
- タバコのヤニによるクロスの変色・臭い
- ペットによる傷・臭い・汚れ
- 不注意でつけた穴（画鋲より大きいもの）やへこみ
- 結露を放置してできたカビ・シミ（換気を怠った場合）
- 引っ越し時に付けた傷（壁・床・建具）
貸主（オーナー）の負担になる主な例
- 日焼けによる畳・フローリング・クロスの変色
- 家具の設置による床のへこみ・跡
- エアコン設置のビス穴（通常サイズ）
- 年数経過による設備の劣化・機能低下
- 画鋲・ピン程度の小さな穴（通常の使用の範囲内）
原状回復費用の相場（大阪市港区エリア）
原状回復費用は物件の広さ・築年数・損傷状況によって大きく異なります。以下は大阪市港区エリアにおける一般的な目安です。
| 作業内容 | 費用の目安 |
|---|---|
| ハウスクリーニング（1K/1R） | 15,000円〜25,000円 |
| クロス（壁紙）張替え／㎡ | 800円〜1,200円 |
| フローリング補修（1箇所） | 5,000円〜15,000円 |
| エアコン分解洗浄（1台） | 10,000円〜18,000円 |
| 畳の表替え（1枚） | 3,000円〜6,000円 |
| ドア・建具の補修 | 10,000円〜30,000円 |
※上記はあくまで目安です。損傷の程度・使用年数・物件状況によって変動します。
退去立ち合い時に管理会社様・オーナー様が気をつけるべきポイント
退去精算でトラブルを防ぐために、立ち合い時には以下の点を必ず確認・記録しておくことが重要です。
- 写真・動画で損傷箇所を記録する：日時が記録された写真があると後日の証拠になります。
- 入居時のチェックリストと比較する：入居時の状態との差分を明確にすることで負担範囲が明確になります。
- 清掃で対応可能か修繕が必要かを専門家に判断してもらう：素人目には修繕が必要に見える汚れも、プロの清掃で原状回復できる場合があります。逆に軽微に見えて修繕が必要なケースも。
- 精算書は必ず書面で交付する：口頭での合意はトラブルの元。費用の内訳を明記した書面を入居者に渡しましょう。
弁天クリーンサービスにお任せください
弁天クリーンサービスでは、退去立ち合いから原状回復工事まで一貫してサポートしています。
- 当日中に写真付き報告書をLINEで送付：オーナー様にそのまま転送できる形式でお届け
- 瑕疵・設備劣化の発見・報告：清掃スタッフが立ち合い時に気になる箇所を発見・報告
- 空室清掃の定額パッケージ（見積不要）：1K/1Rは15,000円〜。すぐに発注でき社内決裁もスムーズ
- 清掃〜修繕までワンストップ：クロス張替え・設備交換まで弁天が窓口に
大阪市港区・弁天エリアを中心に対応。まずはLINEでお気軽にご相談ください。
よくあるご質問（FAQ）
Q. 原状回復と通常のハウスクリーニングは何が違うの？
A. ハウスクリーニングは「汚れを落とすこと」が目的ですが、原状回復は「入居前の状態に戻すこと」が目的です。ハウスクリーニングで対応できる範囲もあれば、クロス張替えや設備修繕など工事が必要な場合もあります。弁天クリーンサービスでは、清掃と修繕の両方を一括でご対応できます。
Q. 退去立ち合いは必ず行う必要がありますか？
A. 法的な義務ではありませんが、退去立ち合いを行うことで「入居者との認識のズレ」を防ぎ、後日のトラブルを大幅に減らすことができます。特に損傷箇所の確認・写真記録は精算の根拠として重要です。弁天クリーンサービスでは退去立ち合い代行サービスもご提供しています。
Q. 原状回復工事の費用はいつ、誰が払うの？
A. 原則として、借主（入居者）負担分は敷金から差し引き、不足分を請求します。貸主（オーナー）負担分はオーナー様がご負担となります。費用の支払いタイミングは退去精算書の交付後が一般的です。なお、弁天クリーンサービスへのご依頼は管理会社様・オーナー様からのお支払いとなります。
Q. 大阪市港区以外でも対応できますか？
A. 弁天クリーンサービスは大阪市港区・弁天エリアを中心に対応していますが、周辺エリアについてはお気軽にご相談ください。まずはLINEまたはお電話でご連絡いただければ、対応可否をお伝えします。
Q. 見積もりなしで依頼できますか？
A. 空室清掃（ハウスクリーニング）は間取り別の定額パッケージをご用意しており、見積もり不要でそのままご発注いただけます。1K/1Rは15,000円〜（税抜）。クロス張替えや設備修繕が伴う原状回復工事については、現地確認後にお見積もりをご提示します。